Comment investir dans l'immobilier ?
Comment investir dans l'immobilier ?
Tout sur l'immobilier ! Les sommes en jeu sont considérables, alors ne manquez pas ce rendez-vous. Notre discours n'est pas forcément "grand public", mais il est objectif et aura une bonne vue d'ensemble. Quels que soient vos moyens (financiers, mais aussi en termes de compétences et de temps disponible) et en fonction de vos goûts et de vos objectifs, vous saurez comment investir dans l'immobilier. Et vous aurez les bases à dévorer par la suite
Le secteur de l'immobilier est l'un des rares actifs à pouvoir être acquis à crédit, et c'est là que réside son principal intérêt. Car, pour construire et développer son patrimoine, il faut optimiser les deux leviers que sont la capacité d'épargne (pour investir dans l'assurance-vie et la bourse notamment) et la capacité d'emprunt (pour l'investissement immobilier). Ainsi, lorsque la capacité d'épargne est faible, l'achat de la résidence principale est souvent le seul moyen de générer du patrimoine. Mais il existe bien d'autres solutions d'investissement immobilier que nous allons comparer : avec effet de levier du crédit ou non, en gestion active (immobilier locatif classique) ou passive (pierre-papier), immobilier d'entreprise ou résidentiel.
Comparaison des différentes façons d'investir dans l'immobilier.
Les Français qui souhaitent investir dans l'immobilier pensent généralement à l'investissement locatif traditionnel "en dur". Mais il existe d'autres solutions pour investir dans l'immobilier, à commencer par la "pierre papier" : Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier pour devenir propriétaire associé d'une part immobilière et percevoir des loyers), le crowdfunding (financement participatif de projets immobiliers) et les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées). Nous dresserons donc un tableau complet de l'investissement immobilier classique "physique" et papier.
investir dans l'immobilier locatif classique
Lorsque vous investissez dans des biens locatifs traditionnels, vous devenez un propriétaire, avec les responsabilités qui en découlent pour les locataires. Et vous avez des droits et des devoirs en vertu de la loi. Il faut investir plus et investir personnellement. Ainsi, vous êtes responsable de l'achat de votre bien immobilier, de la gestion locative (visites, état des lieux, régularisation des charges, assemblées générales, etc.), des déclarations fiscales, de l'entretien et des travaux. Et le risque (dégradation, loyers impayés, vacances locatives, baisse du marché local) est très concentré par rapport à la pierre et au papier, sauf s'il est assez facile de diversifier sur plusieurs immeubles.
L'éventail des possibilités est vaste : location nue ou meublée ? Défiscalisation ou non ? Par l'intermédiaire d'une société (SCI) ou en nom propre ? Vous devez être bien informé pour faire la meilleure configuration, la plus adaptée à votre situation, car l'optimisation fiscale est cruciale pour que votre investissement immobilier soit rentable.
Location nue ou meublée ?
Par défaut, si vous ne choisissez pas de régime fiscal, vous louez à découvert. Dans ce cas, à l'exception du terre déficit, les impôts seront lourds. Fiscalement, nous sommes imposés sur une base de 70% de revenus fonciers (en raison d'un abattement forfaitaire de 30%), ou sur option sur une base de revenus fonciers diminuée des frais réels. Et votre taux d'imposition peut atteindre 45% de cette base, en fonction de votre tranche marginale d'imposition (TMI). Sans compter les 17,2% de prélèvements sociaux à ajouter. Enfin, l'investissement locatif " par défaut " est fortement taxé en France, au point d'atteindre un rendement net proche de 0% sauf optimisation fiscale.
Alquileres amueblados (estado LMNP) para eliminar el impuesto sobre los ingresos por alquiler
Le régime fiscal de la location meublée est généralement plus attractif. Il s'agit de la niche fiscale de la location meublée non professionnelle (LMNP). Dans ce cas, les revenus locatifs sont assimilés à des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec une imposition plus douce que celle des revenus fonciers locatifs de base. Fiscalement, on peut choisir soit l'abattement forfaitaire (pour être imposé sur une base de revenus locatifs 50%), soit les frais réels (et généralement obtenir une base d'imposition de 0 € en incluant les amortissements !)
En pratique, la location meublée sera adaptée aux studios et aux appartements d'une chambre dans les grandes villes, à louer à des étudiants et à de jeunes travailleurs. En contrepartie, vous devez meubler l'appartement, mais le loyer sera un peu plus élevé que le loyer simple (et la fiscalité plus clémente). De plus, la gestion est plus souple : bail d'un an pour la location meublée contre 3 ans pour la location nue.
Investissez bien avec le LMNP meublé clé en main ?
Il ne s'agit pas d'un LMNP administré dans une résidence de services pour étudiants, vacanciers ou personnes âgées. Trop risqué, car le bail est généralement garanti pendant 9 ans par un gestionnaire, mais celui-ci peut ensuite exiger des travaux ou une baisse de loyer. En revanche, une société spécialisée dans l'investissement locatif clé en main peut apporter un confort et une réelle valeur ajoutée.
C'est ainsi que nous avons découvert Immocitiz, une société créée en 2012 qui propose aux investisseurs immobiliers à la recherche d'un appartement à prix réduit avec des travaux pour faire une bonne affaire (rendement généralement supérieur à 6% net). Pour bien louer et avec de bonnes perspectives de plus-value, Immocitiz propose des biens dans des villes dynamiques à bon potentiel en Île-de-France, à Lille, Bordeaux, Rouen, Caen. En pratique, pour 7,7% de frais, Immocitiz réunit toutes les compétences pour mener à bien un projet locatif rentable de A à Z :
- chasseur d'appartement efficace (en raison du travail à effectuer et de la négociation) selon vos spécifications ;
- architecte pour réorganiser l'espace et optimiser la surface du bien choisi (pour louer au meilleur prix et donner le meilleur potentiel de revente possible) ;
- assistant à maîtrise d'ouvrage : pour les travaux, Immocitiz dispose de ses propres artisans dans les différents corps de métiers (donc, maîtrise du planning, du budget et de la qualité du chantier) ;
- décorateur d'intérieur pour meubler et décorer à un bon rapport qualité/prix (et pour plaire au plus grand nombre de locataires) ;
- gestionnaire locatif pour confier la location et l'administration locative du bien (si l'investisseur souhaite également confier cette mission après l'achat).
Enfin, cette solution de location meublée clé en main permet aux investisseurs immobiliers de gagner du temps et d'obtenir une meilleure rentabilité en déléguant le projet à des spécialistes de l'investissement locatif.
Exonération de la taxe foncière ?
Pour défiscaliser, de nombreux investisseurs se tournent vers le Pinel, en ce qui concerne les logements neufs. Mais ce n'est pas forcément plus intéressant qu'un bonne propriété investissement sans défiscalisation. De plus, le LMNP est aussi une forme d'optimisation fiscale. Il faut donc calculer au cas par cas et garder à l'esprit que l'on achète un bien immobilier et non un vulgaire produit de défiscalisation. Car la rentabilité d'un investissement immobilier dépend de plusieurs facteurs et pas seulement de la défiscalisation, notamment : le prix d'achat, les revenus perçus, l'imposition des revenus, le prix de vente, la défiscalisation.
Dans le premier, le dispositif Denormandie permet également une défiscalisation. Avec un prix d'achat plus faible (car il s'agit du prix de l'ancien et non du neuf), il peut être plus rentable que le Pinel. Pour une description complète
Cela dit, l'immobilier neuf présente quelques avantages. Notamment des frais de notaire réduits à 3% (contre 8% dans le premier), une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans, et le respect de la norme BBC (bâtiment à haute performance énergétique).
Réussir à louer des biens immobiliers.
Devenir propriétaire, c'est comme devenir chef d'entreprise. Il faut avoir le même esprit d'entreprise. Pour réussir son investissement locatif, il faut s'impliquer pour trouver le bon bien avec un bon rendement et de bonnes perspectives. Et il faut optimiser sa fiscalité et ne pas se contenter d'une location basique si l'on peut choisir une formule plus avantageuse et bien plus rentable : location basique ou meublée (LMNP), location longue durée ou saisonnière (Homeaway), en nom propre ou en SCI, Pourquoi ne pas taxer l'ancien en Denormandie ou le neuf en Pinel ?
En résumé, la location immobilière traditionnelle n'est pas magique, pour obtenir un bon rendement il faut investir et prendre certains risques (dégradation du bien, loyers impayés, baisse du marché immobilier, etc.) ET il faut du temps et des compétences (administration, impôts, lois, bricolage) pour faire de bons investissements. Attention si vous prenez une location packagée par l'intermédiaire d'un gestionnaire (comme les résidences de services LMNP seniors, étudiantes ou de vacances par l'intermédiaire d'un gestionnaire plutôt que LMNP en gestion propre), alors il y a un risque de grosses déconvenues car le bail commercial dure quelques années et ensuite on se retrouve pieds et poings liés au gestionnaire.
Dans le cas contraire, l'investisseur "passif" peut se tourner vers l'immobilier "pierre-papier" pour faire aussi bien, voire mieux, avec moins de temps et moins de stress. Tout comme en bourse, une bonne gestion (ou un investissement dans des fonds passifs et des trackers ETF) fonctionnera mieux que l'investisseur moyen.
Stone Paper Real Estate : Investir facilement en déléguant
Le secteur de l'immobilier "pierre-papier" est une famille qui regroupe plusieurs types d'investissements (aux noms un peu barbares, nous l'expliquerons plus en détail par la suite) :
- REITs : sociétés civiles d'investissement immobilier (pour être membre d'un "super LIC" et percevoir des loyers, emprunter ou non) ;
- crowdfunding immobilier : projets de crowdfunding immobilier (pour prêter à un promoteur immobilier et percevoir des intérêts en tant que créancier) ;
- SIIC : sociétés d'investissement immobilier cotées (pour devenir actionnaire d'une société immobilière et percevoir des dividendes).
SCPI : Devenir propriétaire associé et percevoir des loyers
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) existent depuis plus de 40 ans. Il existe environ 200 SCPI différentes regroupées en SCPI de rendement, SCPI de plus-value et SCPI de défiscalisation. Comme pour la location immobilière classique, on peut investir en SCPI en contractant un prêt immobilier.
En pratique, l'épargnant peut investir dans les SCPI de son choix et c'est la société de gestion qui gère le parc immobilier et verse les loyers. Le choix est large : SCPI investies dans l'immobilier résidentiel, immeubles de bureaux, commerces ou hôtels, diversifiées ? en France et à l'étranger. Comme l'immobilier locatif classique, c'est un investissement à long terme, car il y a des frais d'achat amortis (entre 5% et 9% selon les SCPI, frais proches des frais de notaire dans l'immobilier classique). Devenir propriétaire associé et connaître les adresses des biens, sachant qu'une SCPI peut compter des centaines voire des milliers d'associés avec une valeur immobilière évaluée à plus d'un milliard d'euros.
Rendement moyen des SCPI en 2019 : 5,60% (4,40% de rendement des revenus + 1,20% de revalorisation des prix). En pratique, vous pouvez investir en SCPI dans l'assurance-vie ou vous faire accompagner par un courtier spécialisé en SCPI.
Le crowdfunding immobilier : prêter aux promoteurs et facturer des intérêts
Crowdfunding signifie "financement par la foule". C'est le crowdfunding, pour prêter en commun et participer à la réalisation d'un projet. Ainsi, les épargnants agissent un peu comme une banque et prêtent à un promoteur immobilier qui a un projet de construction ou de rénovation. L'investisseur devient créancier et signe un contrat pour obtenir la rémunération convenue (intérêts annuels entre 8% et 10%, généralement en fonction du projet). Il s'agit d'un investissement immobilier sans frais, à court terme puisque les travaux durent généralement entre 18 et 24 mois avec des intérêts perçus à la fin de l'opération.
En pratique, une plateforme de crowdfunding immobilier joue le rôle d'intermédiaire entre les promoteurs immobiliers en quête de financement et les épargnants en quête d'investissement. La plateforme audite et sélectionne les projets qu'elle juge les plus sûrs pour les présenter aux épargnants. Homunity est l'un des leaders du marché, avec près de 200 projets financés depuis 2016. Après s'être inscrit sur la plateforme, on a accès aux projets et l'investissement est très rapide, en quelques clics.
Rendement moyen du crowdfunding immobilier dans Homunity en 2019 : 9%. Pour plus d'informations (fonctionnement, fiscalité, bonnes pratiques d'investissement, etc.)
SIIC : devenir actionnaire de sociétés immobilières et percevoir des dividendes
Les SIIC sont des sociétés d'investissement immobilier, également appelées sociétés immobilières. Vous connaissez sans doute les centres commerciaux Unibail (Westfield) et Klepierre, ou la société Icade spécialisée dans les bureaux et la santé. La spécificité des SIIC est qu'elles doivent reverser aux actionnaires au moins 95% des revenus perçus et 70% des plus-values réalisées. Les dividendes versés aux actionnaires sont donc généreux, avec un rendement généralement compris entre 5% et 10%.
Contrairement aux 2 investissements précédents, il s'agit d'un investissement en bourse, d'où une certaine volatilité des cours pour les investisseurs les plus expérimentés. Il s'agit d'un investissement à long terme pour les actionnaires qui souhaitent investir dans le secteur immobilier avec des dividendes généreux.
Les avantages de la pierre papier.
Les SCPI, le crowdfunding et les SIIC sont les investissements immobiliers les plus accessibles et les plus confortables :
le ticket d'entrée est peu élevé (quelques centaines d'euros à investir),
ces investissements nécessitent moins d'efforts de gestion (l'achat des biens, la vente, l'entretien et la gestion des locations sont entièrement délégués), de sorte que nous percevons réellement des revenus passifs,
tout en permettant une meilleure diversification et moins de risques de détérioration et de revenus non perçus.
L'achat de la résidence principale.
Nous ne sommes plus ici dans la famille de l'investissement locatif, mais dans celle de l'investissement d'agrément. Nous ne débattrons pas de l'achat de la résidence principale (RP), car l'achat d'un bien immobilier ne doit pas être dicté uniquement par une logique purement financière, mais aussi par certains besoins quelque peu irrationnels, comme celui de se sentir vraiment chez soi.
Cela dit, il y a des conditions à remplir pour acheter : il vaut mieux être stable professionnellement et personnellement et se projeter sur plus de 8 ans lorsqu'on envisage d'acheter plutôt que de louer. A noter que les frais de notaire représentent à eux seuls environ 2 ans de loyer et que le propriétaire dépense plus pour son logement que le locataire (taxe foncière, main d'œuvre, etc.).
Cet article a été rédigé en français par Nicolas à avenuedesinvestisseurs