¿Cómo invertir en bienes inmuebles?
¿Cómo invertir en bienes inmuebles?
¡Todo sobre el sector inmobiliario! Las sumas en juego son considerables, así que no se lo pierda. Nuestro discurso no es necesariamente "mainstream", pero es objetivo y tendrá una buena visión de conjunto. Sean cuales sean sus medios (financieros, pero también en términos de competencias y tiempo disponible) y en función de sus gustos y objetivos, sabrá cómo puede invertir en el sector inmobiliario. Y tendrá lo básico para devorar después
El sector inmobiliario es uno de los pocos activos que pueden adquirirse a crédito, y ahí reside su principal interés. Porque, para construir y desarrollar su patrimonio, necesita optimizar las dos palancas: la capacidad de ahorro (para invertir en seguros de vida y en bolsa, en particular) y la capacidad de endeudamiento (para la inversión inmobiliaria). Por lo tanto, cuando se tiene poca capacidad de ahorro, la compra de la vivienda principal suele ser la única forma de generar riqueza. Pero hay muchas otras soluciones de inversión inmobiliaria que vamos a comparar: con apalancamiento crediticio o no, en gestión activa (inmobiliaria de alquiler convencional) o pasiva (stone paper), inmobiliaria comercial o residencial.
Comparación de distintas formas de invertir en bienes inmuebles.
Los franceses que quieren invertir en el sector inmobiliario piensan generalmente en la inversión tradicional "dura" del alquiler. Pero existen otras soluciones para invertir en bienes inmuebles, empezando por la "piedra de papel": Las SCPI (Sociedades Civiles de Inversión Inmobiliaria para convertirse en propietario asociado de una participación inmobiliaria y recibir alquileres), el crowdfunding (financiación colectiva de proyectos inmobiliarios) y las SIIC (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria). Por lo tanto, presentaremos el panorama completo de la inversión inmobiliaria clásica "física" y en papel.
invertir en inmuebles de alquiler clásicos
Cuando inviertes en propiedades de alquiler tradicionales, te conviertes en propietario con las responsabilidades que de ello se derivan para con los inquilinos. Y tienes derechos y deberes ante la ley. Hay que invertir más e invertir personalmente. Por tanto, usted es responsable de la compra de su inmueble, de la gestión del alquiler (visitas, inventario, regularización de cargas, juntas generales, etc.), de las declaraciones fiscales, del mantenimiento y de las obras. Y el riesgo (deterioro, impago de alquileres, vacaciones de alquiler, caída del mercado local) está muy concentrado en comparación con la piedra y el papel, a menos que sea bastante fácil diversificar en varios edificios.
El abanico de posibilidades es enorme: ¿alquiler vacío o amueblado? ¿Exención fiscal o no? ¿A través de una sociedad (SCI) o por cuenta propia? Debe estar bien informado para hacer la mejor configuración, la más adecuada a su situación, porque la optimización fiscal es crucial para que su inversión inmobiliaria sea rentable.
¿Alquiler vacío o amueblado?
Por defecto, si no elige un sistema fiscal, se queda corto. En este caso, salvo el terreno déficit, los impuestos serán pesados. Fiscalmente, estamos sujetos a impuestos sobre una base de 70% de ingresos patrimoniales (debido a una reducción a tanto alzado de 30%), u opcionalmente sobre una base de ingresos patrimoniales menos gastos reales. Y tu tipo impositivo puede llegar hasta 45% de esta base, en función de tu tramo impositivo marginal (TMI). Por no hablar de los 17,2% de las cotizaciones a la Seguridad Social que hay que añadir. Por último, la inversión en alquiler "por defecto" está fuertemente gravada en Francia, hasta el punto de alcanzar un rendimiento neto cercano a 0% a menos que se optimice a efectos fiscales.
Alquileres amueblados (estado LMNP) para eliminar el impuesto sobre los ingresos por alquiler
El régimen fiscal de los alquileres amueblados es, en general, más atractivo. Se trata del nicho fiscal de alquiler amueblado no profesional (LMNP). En este caso, las rentas del alquiler se tratan como BIC (beneficios industriales y comerciales) con una fiscalidad más suave que la de las rentas básicas del alquiler de inmuebles. Fiscalmente, podemos elegir entre la reducción estándar (para tributar sobre la base 50% de los ingresos por alquiler) o los costes reales (¡y obtener generalmente una base imponible de 0 euros al incluir la amortización!)
En la práctica, los alquileres amueblados serán adecuados para estudios y apartamentos de una habitación en las grandes ciudades para alquilar a estudiantes y jóvenes trabajadores. A cambio, hay que amueblar el apartamento, pero el alquiler será un poco más alto que el alquiler simple (y los impuestos más permisivos). Además, la gestión es más flexible: un año de contrato para el alquiler amueblado frente a 3 años para el alquiler simple.
Invierta bien con LMNP amueblado llave en mano?
No estamos hablando de LMNP administrado en una residencia de servicios para estudiantes, vacaciones o ancianos. Demasiado arriesgado, porque el contrato de arrendamiento suele estar garantizado durante 9 años por un gestor, pero luego éste puede exigir obras o un alquiler más bajo. En cambio, una empresa especializada en inversiones de alquiler llave en mano puede aportar comodidad y un verdadero valor añadido.
Por eso, descubrimos Immocitiz, una empresa creada en 2012 que ofrece a los inversores inmobiliarios en busca de un apartamento con descuento con trabajo para hacer un buen negocio (rendimiento generalmente superior a 6% netos). Para alquilar bien y con buenas perspectivas de plusvalía, Immocitiz propone inmuebles en ciudades dinámicas y con buen potencial en Île-de-France, en Lille, Burdeos, Ruán, Caen. En la práctica, por 7,7% de gastos, Immocitiz reúne todas las competencias para llevar a cabo un proyecto de alquiler rentable de la A a la Z:
- cazador de apartamentos eficiente (porque el trabajo a realizar y la negociación) de acuerdo a sus especificaciones;
- arquitecto para reorganizar el espacio y optimizar la superficie del inmueble elegido (para alquilar al mejor precio y dar el mejor potencial de reventa posible);
- Asistente de la autoridad contratante: para las obras, Immocitiz dispone de sus propios artesanos en diversos oficios (por tanto, control del calendario, el presupuesto y la calidad de la obra);
- decorador de interiores para amueblar y decorar con una buena relación calidad-precio (y complacer al mayor número posible de inquilinos);
- gestor de alquileres al que confiar el alquiler y la administración de alquileres de la propiedad (si el inversor también desea confiar esta misión después de la compra).
Por último, esta solución de alquiler amueblado llave en mano permite a los inversores inmobiliarios ahorrar tiempo y obtener una mayor rentabilidad al delegar el proyecto en especialistas en inversiones de alquiler.
¿Exención del impuesto sobre bienes inmuebles?
Para reducir los impuestos, muchos inversores recurren a Pinel, en lo que respecta a las viviendas nuevas. Pero no es necesariamente más interesante que un buena propiedad inversión sin exención fiscal. Además, el LMNP es también una forma de optimización fiscal. Por lo tanto, hay que calcular caso por caso y tener en cuenta que se está comprando un bien inmueble y no un vulgar producto exento de impuestos. Porque la rentabilidad de la inversión inmobiliaria depende de varios factores y no sólo de la exención fiscal, en particular: el precio de compra, los ingresos percibidos, la tributación de los ingresos, el precio de venta, la exención fiscal.
En el primero, el sistema Denormandie también permite la exención de impuestos. Con un precio de compra más bajo (porque el precio de la antigua y no la nueva), puede ser más rentable que el Pinel. Para una descripción completa
Dicho esto, las nuevas propiedades tienen algunas ventajas. Entre ellas, la reducción de los gastos de escrituración a 3% (frente a los 8% de la primera), la exención del impuesto de bienes inmuebles durante 2 años y el cumplimiento de la BBC (construcción energéticamente eficiente).
Tener éxito en el alquiler de inmuebles.
Convertirse en arrendador es como convertirse en propietario de un negocio. Hay que tener el mismo espíritu emprendedor. Para tener éxito en su inversión de alquiler, debe implicarse para encontrar la propiedad adecuada con buenos rendimientos y buenas perspectivas. Y debe optimizar los impuestos y no conformarse con un alquiler básico si puede elegir un plan mejor y mucho más rentable: alquiler básico o amueblado (LMNP), alquiler a largo plazo o por temporada (Homeaway), a su nombre o en SCI, ¿Por qué no gravar lo antiguo en Denormandie o lo nuevo en Pinel?
En resumen, el alquiler inmobiliario tradicional no es mágico, para obtener un buen rendimiento hay que invertir y asumir algunos riesgos (daños a la propiedad, impago del alquiler, caída del mercado inmobiliario, etc.) Y se necesita tiempo y conocimientos (administración, impuestos, leyes, bricolaje) para hacer buenas inversiones. Cuidado si se toma un alquiler empaquetado a través de un administrador (como las residencias de la tercera edad, de estudiantes o de servicios vacacionales de LMNP a través de un administrador en lugar de que LMNP lo gestione uno mismo), entonces existe el riesgo de grandes decepciones porque el contrato de arrendamiento comercial dura unos años y luego nos encontramos atados de pies y manos al administrador.
De lo contrario, el inversor "pasivo" puede recurrir al papel de piedra inmobiliario para hacerlo igual de bien, o incluso mejor, con menos tiempo y menos estrés. Al igual que en el mercado de valores, una buena gestión dirigida (o la inversión en fondos pasivos y seguidores de ETF) funcionará mejor que el inversor medio.
Stone Paper Real Estate: Invertir fácilmente delegando
El sector inmobiliario de "piedra de papel" es una familia que reúne varios tipos de inversión (con nombres un tanto bárbaros, que explicaremos con más detalle más adelante):
- REITs: sociedades civiles de inversión inmobiliaria (por ser miembro de una "super LIC" y cobrar alquileres, prestados o no);
- crowdfunding inmobiliario: proyectos de crowdfunding inmobiliario (para prestar a un promotor inmobiliario y cobrar intereses como acreedor);
- SIIC: sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (para convertirse en accionista de una sociedad inmobiliaria y recibir dividendos).
SCPI: Conviértase en Propietario Asociado y Cobre Alquileres
Las sociedades civiles de inversión inmobiliaria (SCPI) existen desde hace más de 40 años. Existen unas 200 SCPI diferentes agrupadas en SCPI de rendimiento, SCPI de plusvalía y SCPI de exención fiscal. Al igual que el alquiler inmobiliario convencional, se puede invertir en SCPI suscribiendo una hipoteca.
En la práctica, el ahorrador puede invertir en las SCPI de su elección y es la sociedad gestora la que gestiona el parque de viviendas y paga el alquiler. La elección es amplia: SCPI invertidos en inmuebles residenciales, edificios de oficinas, comercios u hoteles, diversificados... en Francia y en el extranjero. Al igual que los inmuebles de alquiler convencionales, se trata de una inversión a largo plazo, ya que hay costes de compra amortizados (entre 5% y 9% según la SCPI, costes cercanos a los gastos de notaría en los inmuebles convencionales). Conviértase en socio propietario y conozca las direcciones de los inmuebles, sabiendo que una SCPI puede tener cientos o incluso miles de socios con un valor inmobiliario valorado en más de mil millones de euros.
Rendimiento medio de las SCPI en 2019: 5,60% (4,40% de rendimiento de rentas + 1,20% de revalorización de precios). En la práctica, usted puede invertir en SCPI en seguros de vida o ser acompañado por un corredor especializado en SCPI.
Crowdfunding inmobiliario: prestar a promotores y cobrar intereses
Crowdfunding significa "financiación colectiva". Esto es crowdfunding, prestar conjuntamente y participar en la realización de un proyecto. Por tanto, los ahorradores actúan un poco como un banco y prestan a un promotor inmobiliario que tiene un proyecto de construcción o renovación. El inversor se convierte en acreedor y firma un contrato para obtener la remuneración acordada (interés anual entre 8% y 10%, generalmente en función del proyecto). Se trata de una inversión inmobiliaria sin costes, a corto plazo, ya que las obras suelen durar entre 18 y 24 meses y los intereses se perciben al final de la operación.
En la práctica, una plataforma de crowdfunding inmobiliario actúa como intermediaria entre los promotores inmobiliarios que buscan financiación y los ahorradores que buscan inversión. La plataforma audita y selecciona los proyectos que considera más seguros para presentarlos a los ahorradores. Homunity es uno de los líderes del mercado, con casi 200 proyectos financiados desde 2016. Tras registrarnos en la plataforma, tenemos acceso a los proyectos y la inversión es muy rápida, en unos pocos clics.
Rentabilidad media del crowdfunding inmobiliario en Homunity en 2019: 9%. Para más información (funcionamiento, impuestos, buenas prácticas de inversión, etc.)
SIIC: convertirse en accionista de empresas inmobiliarias y recibir dividendos
Las SIIC son sociedades de inversión inmobiliaria, también llamadas sociedades inmobiliarias. Usted conoce sin duda los centros comerciales Unibail (Westfield) y Klepierre, o la sociedad Icade especializada en oficinas y sanidad. La especificidad de las SIIC es que deben devolver a los accionistas al menos 95% de los ingresos percibidos y 70% de las plusvalías realizadas. Por lo tanto, los dividendos pagados a los accionistas son generosos, con una rentabilidad que oscila generalmente entre 5% y 10%.
A diferencia de las 2 inversiones anteriores en stone paper, ésta es una inversión en bolsa, por lo que existe cierta volatilidad de precios para los inversores más experimentados. Es una inversión a largo plazo para accionistas que deseen invertir en el sector inmobiliario con generosos dividendos.
Las ventajas de la piedra de papel.
SCPI, crowdfunding y SIIC son las inversiones inmobiliarias más accesibles y cómodas:
el precio de la entrada es bajo (unos cientos de euros para invertir),
Estas inversiones requieren menos esfuerzo de gestión (la compra de bienes, la venta, el mantenimiento y la gestión de los alquileres están totalmente delegados), por lo que realmente recibimos ingresos pasivos,
a la vez que permite una mejor diversificación y un menor riesgo de deterioro e impago de ingresos.
La compra de la residencia principal.
Ya no estamos aquí en la familia de la inversión en inmuebles de alquiler, sino en inmuebles de placer. No vamos a debatir sobre la compra de la vivienda habitual (RP), porque la compra de inmuebles no debe estar dictada únicamente por una lógica puramente financiera, sino también por ciertas necesidades un tanto irracionales, como sentirse realmente en casa.
Dicho esto, hay requisitos previos para la compra: lo mejor es tener estabilidad profesional y personal y hacer planes para más de 8 años cuando se considere la posibilidad de comprar en lugar de alquilar. Y ten en cuenta que solo los gastos de notaría representan unos 2 años de alquiler y que el propietario gasta más en su alojamiento que el inquilino (impuesto de bienes inmuebles, mano de obra, etc.).
Este artículo fue escrito originalmente en francés por Nicolas en avenuedesinvestisseurs