Wie kann man in Immobilien investieren?
Wie kann man in Immobilien investieren?
Alles über Immobilien! Die Summen, um die es geht, sind beträchtlich, also verpassen Sie es nicht. Unser Vortrag ist nicht unbedingt "Mainstream", aber er ist objektiv und wird einen guten Überblick geben. Unabhängig von Ihren Mitteln (finanziell, aber auch in Bezug auf Ihre Fähigkeiten und die verfügbare Zeit) und je nach Ihrem Geschmack und Ihren Zielen werden Sie wissen, wie Sie in Immobilien investieren können. Und Sie werden die Grundlagen haben, die Sie später verschlingen können
Der Immobiliensektor gehört zu den wenigen Vermögenswerten, die auf Kredit erworben werden können, und genau darin liegt sein Hauptinteresse. Denn um ein Vermögen aufzubauen und zu entwickeln, muss man die beiden Hebel optimieren: die Fähigkeit zu sparen (insbesondere für Investitionen in Lebensversicherungen und den Aktienmarkt) und die Fähigkeit, Kredite aufzunehmen (für Immobilieninvestitionen). Wenn Sie nur über geringe Sparmöglichkeiten verfügen, ist der Kauf des Haupthauses daher oft die einzige Möglichkeit, Vermögen zu schaffen. Aber es gibt noch viele andere Lösungen für Immobilieninvestitionen, die wir vergleichen werden: mit oder ohne Kredithebel, mit aktiver Verwaltung (konventionelle Mietimmobilien) oder passiv (Steinpapier), Gewerbe- oder Wohnimmobilien.
Vergleich der verschiedenen Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren.
Franzosen, die in Immobilien investieren wollen, denken in der Regel an traditionelle "harte" Mietinvestitionen. Aber es gibt auch andere Lösungen, um in Immobilien zu investieren, beginnend mit dem "Papierstein": SCPIs (Civil Real Estate Investment Companies, um Teilhaber eines Immobilienanteils zu werden und Mieten zu erhalten), Crowdfunding (Crowdfunding von Immobilienprojekten) und SIIC (börsennotierte Immobilieninvestmentgesellschaften). Daher werden wir das vollständige Bild der klassischen "physischen" und papiergebundenen Immobilieninvestitionen vorstellen.
in klassische Mietimmobilien investieren
Wenn Sie in herkömmliche Mietobjekte investieren, werden Sie zum Vermieter mit den daraus resultierenden Pflichten gegenüber den Mietern. Und Sie haben Rechte und Pflichten nach dem Gesetz. Wir müssen mehr investieren und persönlich investieren. Sie sind also verantwortlich für den Kauf Ihrer Immobilie, die Verwaltung der Miete (Besichtigungen, Inventarisierung, Abrechnung, Hauptversammlungen usw.), Steuererklärungen, Instandhaltung und Arbeiten. Und das Risiko (Verfall, unbezahlte Mieten, Mietferien, Rückgang des lokalen Marktes) ist im Vergleich zu Stein und Papier sehr konzentriert, es sei denn, es ist einfach genug, über mehrere Gebäude zu diversifizieren.
Die Bandbreite der Möglichkeiten ist groß: Vermietung ohne oder mit Möbeln? Steuerbefreiung oder nicht? Über eine Gesellschaft (SCI) oder in Ihrem eigenen Namen? Sie müssen gut informiert sein, um die für Ihre Situation am besten geeignete Konfiguration zu wählen, denn die steuerliche Optimierung ist entscheidend für die Rentabilität Ihrer Immobilieninvestition.
Unmöbliert oder möbliert mieten?
Wenn Sie sich nicht für ein Steuersystem entscheiden, mieten Sie standardmäßig zu wenig. In diesem Fall, außer für die Land Defizit, werden die Steuern hoch sein. Steuerlich werden wir auf der Grundlage von 70% des Vermögenseinkommens (aufgrund einer pauschalen Ermäßigung von 30%) besteuert, oder wahlweise auf der Grundlage des Vermögenseinkommens abzüglich der tatsächlichen Kosten. Und Ihr Steuersatz kann bis zu 45% dieser Basis betragen, je nach Ihrer Grenzsteuerklasse (TMI). Ganz zu schweigen von den 17,2% an Sozialversicherungsbeiträgen, die hinzukommen. Schließlich werden "Standard"-Mietinvestitionen in Frankreich stark besteuert, bis hin zu einer Nettorendite von fast 0%, wenn sie nicht für steuerliche Zwecke optimiert werden.
Alquileres amueblados (estado LMNP) para eliminar el impuesto sobre los ingresos por alquiler
Die Steuerregelung für möblierte Mietobjekte ist im Allgemeinen attraktiver. Dabei handelt es sich um die nicht-professionelle Steuernische für möblierte Wohnungen (LMNP). In diesem Fall werden die Mieteinnahmen als BIC (industrielle und gewerbliche Gewinne) behandelt, die milder besteuert werden als die Einkünfte aus einfachen Mietobjekten. Steuerlich können wir entweder die Standardermäßigung wählen (um auf der Grundlage der 50%-Mieteinnahmen besteuert zu werden) oder die tatsächlichen Kosten (und erhalten im Allgemeinen eine Steuerbemessungsgrundlage von 0 €, indem wir die Abschreibung einbeziehen!)
In der Praxis eignet sich die möblierte Vermietung für Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen in Großstädten zur Vermietung an Studenten und junge Arbeitnehmer. Im Gegenzug müssen Sie die Wohnung möblieren, aber die Miete wird etwas höher sein als die einfache Miete (und die günstigeren Steuern). Außerdem ist die Verwaltung flexibler: ein Jahr Mietvertrag bei möblierter Miete gegenüber 3 Jahren bei einfacher Miete.
Investieren Sie gut mit schlüsselfertig eingerichteten LMNP?
Wir sprechen hier nicht von LMNP, das in einem Studenten-, Ferien- oder Seniorenwohnheim untergebracht ist. Zu riskant, denn der Mietvertrag wird in der Regel für 9 Jahre von einem Verwalter garantiert, aber dann kann der Verwalter Arbeit oder eine niedrigere Miete verlangen. Andererseits kann ein Unternehmen, das sich auf schlüsselfertige Mietinvestitionen spezialisiert hat, Komfort und einen echten Mehrwert bieten.
Deshalb haben wir Immocitiz entdeckt, ein 2012 gegründetes Unternehmen, das Immobilieninvestoren auf der Suche nach einer preisgünstigen Wohnung mit Arbeit, um ein gutes Geschäft zu machen (Rendite im Allgemeinen über 6% netto). Um gut zu vermieten und mit guten Aussichten auf Mehrwert, bietet Immocitiz Immobilien in dynamischen Städten mit gutem Potenzial in der Île-de-France, in Lille, Bordeaux, Rouen, Caen. In der Praxis bietet Immocitiz für 7,7% an Kosten alle Kompetenzen, um ein rentables Vermietungsprojekt von A bis Z zu verwirklichen:
- effizienter Wohnungssucher (wegen der zu erledigenden Arbeiten und der Verhandlung) nach Ihren Vorgaben;
- Architekt, um den Raum zu reorganisieren und die Oberfläche der gewählten Immobilie zu optimieren (um zum besten Preis zu vermieten und das bestmögliche Potenzial für den Wiederverkauf zu erreichen);
- Assistent des Auftraggebers: Immocitiz verfügt für die Arbeiten über eigene Handwerker in verschiedenen Gewerken (daher Kontrolle über Zeitplan, Budget und Qualität der Baustelle);
- Innenarchitekt, um die Wohnung mit Möbeln und Dekorationen zu einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis auszustatten (und so viele Mieter wie möglich zufrieden zu stellen);
- Vermietungsmanager, der mit der Vermietung und der Verwaltung der Immobilie betraut wird (falls der Investor auch diese Aufgabe nach dem Kauf übertragen möchte).
Diese schlüsselfertige, möblierte Mietlösung ermöglicht es Immobilieninvestoren, Zeit zu sparen und eine bessere Rentabilität zu erzielen, indem sie das Projekt an Spezialisten für Mietinvestitionen delegieren.
Grundsteuerbefreiung?
Um Steuern zu sparen, wenden sich viele Investoren an Pinel, wenn es um neue Häuser geht. Aber es ist nicht unbedingt interessanter als ein gute Eigenschaft Investitionen ohne Steuerbefreiung. Außerdem ist das LMNP auch eine Form der Steueroptimierung. Daher müssen Sie von Fall zu Fall kalkulieren und sich vor Augen halten, dass Sie eine Immobilie kaufen und nicht irgendein gewöhnliches steuerbefreites Produkt. Denn die Rentabilität von Immobilieninvestitionen hängt von mehreren Faktoren und nicht nur von der Steuerbefreiung ab, insbesondere vom Kaufpreis, den erzielten Erträgen, der Besteuerung der Erträge, dem Verkaufspreis und der Steuerbefreiung.
Im ersten Fall ermöglicht das Denormandie-System auch eine Steuerbefreiung. Mit einem niedrigeren Kaufpreis (weil der Preis des alten und nicht der neue), kann es profitabler sein als die Pinel. Für eine vollständige Beschreibung
Allerdings haben neue Immobilien auch einige Vorteile. Einschließlich notarieller Gebühren auf 3% reduziert (gegenüber 8% in der ersten), 2-Jahres-Grundsteuerbefreiung, und die Einhaltung der BBC (energieeffizientes Gebäude).
Erfolgreich sein bei der Vermietung von Immobilien.
Vermieter zu werden ist wie ein Geschäftsinhaber zu werden. Man muss den gleichen Unternehmergeist haben. Um mit Ihrer Mietinvestition erfolgreich zu sein, müssen Sie sich engagieren, um die richtige Immobilie mit guter Rendite und guten Aussichten zu finden. Und Sie sollten die Steuern optimieren und sich nicht mit einer einfachen Vermietung zufrieden geben, wenn Sie einen besseren und viel rentableren Plan wählen können: einfache oder möblierte Vermietung (LMNP), Langzeit- oder Saisonvermietung (Homeaway), in Ihrem eigenen Namen oder in SCI, Warum nicht die alte in Denormandie oder die neue in Pinel besteuern?
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die traditionelle Immobilienvermietung keine Zauberei ist. Um eine gute Rendite zu erzielen, müssen Sie investieren und einige Risiken eingehen (Sachschäden, unbezahlte Miete, Rückgang des Immobilienmarktes usw.) UND es erfordert Zeit und Kenntnisse (Verwaltung, Steuern, Gesetze, Heimwerken), um gute Investitionen zu tätigen. Seien Sie vorsichtig, wenn Sie ein Mietpaket über einen Verwalter übernehmen (z. B. LMNP-Senioren-, Studenten- oder Ferienservicewohnungen über einen Verwalter, anstatt sie selbst zu verwalten), dann besteht die Gefahr großer Enttäuschungen, weil der gewerbliche Mietvertrag einige Jahre dauert und uns dann Hände und Füße an den Verwalter gebunden sind.
Andernfalls kann der "passive" Anleger mit Immobilien aus Steinpapier genauso gut oder sogar besser abschneiden, und das mit weniger Zeitaufwand und weniger Stress. Genau wie auf dem Aktienmarkt wird ein gutes Management (oder die Investition in passive Fonds und ETF-Tracker) besser funktionieren als der durchschnittliche Anleger.
Steinpapier-Immobilien: Einfach investieren durch Delegieren
Der "Papierstein"-Immobiliensektor ist eine Familie, die mehrere Investitionsarten vereint (mit etwas barbarischen Namen, die wir später noch näher erläutern werden):
- REITs: zivile Immobilien-Investmentgesellschaften (weil sie Mitglied einer "Super-LIC" sind und Mieten kassieren, ob sie Kredite aufnehmen oder nicht);
- Immobilien-Crowdfunding: Immobilien-Crowdfunding-Projekte (um einem Immobilienentwickler einen Kredit zu gewähren und als Gläubiger Zinsen zu erhalten);
- SIIC: börsennotierte Immobilien-Investmentgesellschaften (um Aktionär einer Immobiliengesellschaft zu werden und Dividenden zu erhalten).
SCPI: Werden Sie assoziierter Eigentümer und kassieren Sie Mieteinnahmen
Zivile Immobilien-Investmentgesellschaften (SCPI) gibt es seit über 40 Jahren. Es gibt etwa 200 verschiedene SCPIs, die sich in leistungsorientierte SCPIs, SCPIs mit Kapitalgewinn und SCPIs mit Steuerbefreiung unterteilen. Wie bei der herkömmlichen Vermietung von Immobilien kann man in SCPI investieren, indem man eine Hypothek aufnimmt.
In der Praxis kann der Sparer in SCPIs seiner Wahl investieren, und die Verwaltungsgesellschaft verwaltet den Wohnungsbestand und zahlt die Miete. Die Auswahl ist groß: SCPI investieren in Wohnimmobilien, Bürogebäude, Geschäfte oder Hotels, diversifiziert ... in Frankreich und im Ausland. Wie bei herkömmlichen Mietimmobilien handelt es sich um eine langfristige Investition, da sich die Anschaffungskosten amortisieren (laut SCPI zwischen 5% und 9%, Kosten in der Nähe der Notarkosten bei herkömmlichen Immobilien). Werden Sie Teilhaber und kennen Sie die Adressen der Immobilien, denn eine SCPI kann Hunderte oder sogar Tausende von Teilhabern mit einem Immobilienwert von mehr als einer Milliarde Euro haben.
Durchschnittliche Rendite von SCPIs im Jahr 2019: 5,60% (4,40% Einkommensrendite + 1,20% Kursaufwertung). In der Praxis können Sie in SCPI in Lebensversicherungen investieren oder sich von einem auf SCPI spezialisierten Makler begleiten lassen.
Immobilien-Crowdfunding: Kredite an Bauträger vergeben und Zinsen verlangen
Crowdfunding bedeutet "Krähenfinanzierung". Beim Crowdfunding geht es darum, gemeinsam Kredite zu vergeben und sich an der Realisierung eines Projekts zu beteiligen. Die Sparer handeln also ein bisschen wie eine Bank und leihen einem Bauträger, der ein Bau- oder Renovierungsprojekt hat, einen Kredit. Der Anleger wird zum Gläubiger und unterschreibt einen Vertrag, um die vereinbarte Vergütung zu erhalten (jährliche Zinsen zwischen 8% und 10%, im Allgemeinen je nach Projekt). Es handelt sich um eine kurzfristige Immobilieninvestition ohne Kosten, da die Arbeiten in der Regel zwischen 18 und 24 Monaten dauern und die Zinsen am Ende der Maßnahme anfallen.
In der Praxis fungiert eine Immobilien-Crowdfunding-Plattform als Vermittler zwischen finanzierungswilligen Bauträgern und investitionswilligen Sparern. Die Plattform prüft und wählt die Projekte aus, die sie als die sichersten ansieht, um sie den Sparern zu präsentieren. Homunity ist mit fast 200 finanzierten Projekten seit 2016 einer der Marktführer. Nach der Registrierung auf der Plattform haben wir Zugang zu den Projekten und die Investition ist sehr schnell, in ein paar Klicks.
Durchschnittliche Rendite von Immobilien-Crowdfunding in Homunity im Jahr 2019: 9%. Für weitere Informationen (Betrieb, Steuern, gute Investitionspraktiken, etc.)
SIIC: Aktionär von Immobiliengesellschaften werden und Dividenden erhalten
SIICs sind Immobilien-Investmentgesellschaften, auch Immobiliengesellschaften genannt. Sie kennen sicher die Einkaufszentren Unibail (Westfield) und Klepierre oder das auf Büros und Gesundheit spezialisierte Unternehmen Icade. Die Besonderheit der SIICs besteht darin, dass sie mindestens 95% der erzielten Erträge und 70% der realisierten Kapitalgewinne an die Aktionäre zurückgeben müssen. Daher sind die an die Aktionäre gezahlten Dividenden großzügig, wobei die Rendite im Allgemeinen zwischen 5% und 10% liegt.
Im Gegensatz zu den beiden vorangegangenen Investitionen in Steinpapier handelt es sich hier um eine Investition in den Aktienmarkt, so dass für erfahrenere Anleger eine gewisse Kursvolatilität gegeben ist. Es handelt sich um eine langfristige Anlage für Aktionäre, die in den Immobiliensektor mit großzügigen Dividenden investieren wollen.
Die Vorteile von Papierstein.
SCPI, Crowdfunding und SIIC sind die am besten zugänglichen und bequemsten Immobilieninvestitionen:
der Eintrittspreis ist niedrig (ein paar hundert Euro zu investieren),
Diese Investitionen erfordern weniger Verwaltungsaufwand (der Kauf von Waren, der Verkauf, die Instandhaltung und die Verwaltung der Vermietungen werden vollständig delegiert), so dass wir wirklich ein passives Einkommen erhalten,
und ermöglicht gleichzeitig eine bessere Diversifizierung und ein geringeres Risiko der Verschlechterung und der nicht gezahlten Einnahmen.
Der Kauf des Hauptwohnsitzes.
Wir befinden uns hier nicht mehr in der Familie der Investitionen in Mietimmobilien, sondern in Freizeitimmobilien. Wir werden nicht über den Kauf des Hauptwohnsitzes (RP) diskutieren, denn der Kauf von Immobilien sollte nicht nur von einer rein finanziellen Logik diktiert werden, sondern auch von bestimmten, etwas irrationalen Bedürfnissen, wie dem Gefühl, sich wirklich zu Hause zu fühlen.
Allerdings gibt es Voraussetzungen für den Kauf - am besten ist es, beruflich und persönlich stabil zu sein und mehr als 8 Jahre zu planen, wenn man einen Kauf statt einer Miete in Betracht zieht. Und bedenken Sie, dass allein die Notargebühren etwa 2 Jahresmieten ausmachen und dass der Vermieter mehr für seine Wohnung ausgibt als der Mieter (Grundsteuer, Arbeit usw.).
Dieser Artikel wurde ursprünglich auf Französisch verfasst von Nicolas unter avenuedesinvestisseurs