Как инвестировать в недвижимость?
Как инвестировать в недвижимость?
Все о недвижимости! Речь идет о значительных суммах, так что не пропустите это событие. Наша речь не обязательно "мейнстрим", но она объективна и будет иметь хороший обзор. Независимо от ваших возможностей (финансовых, а также навыков и времени) и в соответствии с вашими вкусами и целями, вы узнаете, как можно инвестировать в недвижимость. И у вас будут основы для последующего изучения
Сектор недвижимости - один из немногих активов, которые можно приобрести в кредит, и в этом заключается его главный интерес. Ведь для создания и развития своих активов необходимо оптимизировать два рычага: способность сберегать (для инвестирования в страхование жизни и фондовый рынок в частности) и способность брать кредиты (для инвестиций в недвижимость). Поэтому, когда у вас мало возможностей для сбережений, покупка основного дома зачастую является единственным способом приумножить богатство. Но существует множество других инвестиционных решений в недвижимость, которые мы сравним: с кредитным плечом или без, в активном управлении (обычная арендная недвижимость) или пассивном (каменные бумаги), коммерческая или жилая недвижимость.
Сравнение различных способов инвестирования в недвижимость.
Французы, желающие инвестировать в недвижимость, обычно думают о традиционных "жестких" арендных инвестициях. Но есть и другие решения для инвестирования в недвижимость, начиная с "бумажного камня": SCPI (Civil Real Estate Investment Companies, позволяющие стать ассоциированным владельцем доли в недвижимости и получать арендную плату), краудфандинг (краудфандинговые проекты в сфере недвижимости) и SIIC (листинговые инвестиционные компании в сфере недвижимости). Таким образом, мы представим полную картину классических "физических" и бумажных инвестиций в недвижимость.
инвестируйте в классическую арендную недвижимость
Инвестируя в традиционную арендную недвижимость, вы становитесь домовладельцем с вытекающими из этого обязанностями по отношению к арендаторам. У вас есть права и обязанности по закону. Нужно инвестировать больше и инвестировать лично. Поэтому вы отвечаете за покупку своей недвижимости, управление арендой (визиты, инвентаризация, регулирование сборов, общие собрания и т. д.), налоговые декларации, обслуживание и работу. А риск (ухудшение состояния, невыплата арендной платы, арендные каникулы, падение местного рынка) очень высок по сравнению с камнем и бумагой, если только нет возможности диверсифицировать по нескольким зданиям.
Диапазон возможностей огромен: аренда без мебели или с мебелью? Освобождение от налогов или нет? Через компанию (SCI) или от своего имени? Вы должны быть хорошо информированы, чтобы выбрать наилучшую конфигурацию, наиболее подходящую для вашей ситуации, потому что оптимизация налогообложения имеет решающее значение для прибыльности ваших инвестиций в недвижимость.
Аренда без мебели или с мебелью?
По умолчанию, если вы не выбрали систему налогообложения, вы арендуете короткую квартиру. В этом случае, кроме земля дефицит, налоги будут тяжелыми. С фискальной точки зрения, мы облагаемся налогом на основе 70% от дохода от собственности (благодаря снижению ставки на 30%), или, по желанию, на основе дохода от собственности за вычетом фактических расходов. И ваша налоговая ставка может доходить до 45% от этой базы, в зависимости от вашей предельной налоговой скобки (TMI). Не говоря уже о 17,2% взносов на социальное страхование, которые необходимо добавить. И наконец, инвестиции в аренду "по умолчанию" облагаются во Франции высокими налогами, так что чистая прибыль может достигать почти 0%, если только она не оптимизирована для целей налогообложения.
Alquileres amueblados (estado LMNP) для отмены налога на доходы от продажи автомобилей
Налоговый режим для меблированной аренды в целом более привлекателен. Это налоговая ниша для непрофессиональной меблированной аренды (LMNP). В этом случае доход от аренды рассматривается как BIC (промышленная и коммерческая прибыль) с более мягким налогом, чем для базового дохода от аренды недвижимости. С фискальной точки зрения, мы можем выбрать либо стандартное уменьшение (чтобы облагаться налогом на доход от аренды по ставке 50%), либо фактические расходы (и, как правило, получить налоговую базу в размере €0, включив в нее амортизацию!)
На практике меблированная аренда подойдет для однокомнатных и двухкомнатных квартир в крупных городах, сдаваемых в аренду студентам и молодым работникам. Взамен вы должны обставить квартиру, но арендная плата будет немного выше, чем при простой аренде (и более мягкие налоги). Кроме того, управление квартирой более гибкое: один год аренды для меблированной квартиры против 3 лет для простой.
Инвестируйте с пользой для дела в LMNP с мебелью "под ключ"?
Мы не говорим о LMNP, управляемом в служебном общежитии для студентов, отдыхающих или пожилых людей. Слишком рискованно, ведь аренда, как правило, гарантируется на 9 лет управляющим, а потом управляющий может потребовать доработки или снижения арендной платы. С другой стороны, компания, специализирующаяся на инвестициях в аренду "под ключ", может обеспечить комфорт и реальную добавленную стоимость.
Поэтому мы открыли для себя компанию Immocitiz, созданную в 2012 году и предлагающую инвесторам в недвижимость ищу квартиру со скидкой с работой, чтобы сделать хороший бизнес (доходность обычно выше 6% чистыми). Для сдачи в аренду с хорошими перспективами, Immocitiz предлагает недвижимость в динамично развивающихся городах с хорошим потенциалом в Île-de-France, в Лилле, Бордо, Руане, Кане. На практике, за 7,7% затрат, Immocitiz собирает все навыки для реализации прибыльного проекта аренды от А до Я:
- эффективный охотник за квартирами (потому что работа, которую нужно сделать, и переговоры) в соответствии с вашими требованиями;
- архитектор для реорганизации пространства и оптимизации площади выбранного объекта недвижимости (для сдачи в аренду по лучшей цене и обеспечения наилучшего потенциала для перепродажи);
- Помощник подрядчика: для выполнения работ Immocitiz имеет собственных мастеров по различным специальностям (следовательно, контролирует график, бюджет и качество объекта);
- декоратор интерьеров, чтобы обставить квартиру мебелью и предметами декора по выгодной цене (и чтобы угодить как можно большему числу жильцов);
- менеджер по аренде, которому можно поручить управление арендой и сдачей недвижимости в аренду (если инвестор также пожелает возложить эту миссию после покупки).
Наконец, это решение по сдаче в аренду меблированных помещений "под ключ" позволяет инвесторам в недвижимость сэкономить время и получить более высокую рентабельность, передав проект специалистам по инвестициям в аренду.
Освобождение от налога на недвижимость?
Чтобы снизить налоги, многие инвесторы обращаются к Пинелю по поводу новых домов. Но это не обязательно интереснее, чем хорошее свойство инвестиции без освобождения от налогов. Кроме того, LMNP - это еще и форма налоговой оптимизации. Поэтому необходимо рассчитывать в каждом конкретном случае и помнить, что вы покупаете недвижимость, а не какой-то вульгарный продукт, освобожденный от налогов. Ведь доходность инвестиций в недвижимость зависит от нескольких факторов, а не только от освобождения от налогов, в частности: от цены покупки, от полученного дохода, от налогообложения дохода, от цены продажи, от освобождения от налогов.
В первом случае система Denormandie также позволяет освободиться от налогов. При более низкой закупочной цене (потому что цена старая, а не новая) она может быть более выгодной, чем Pinel. Полное описание
Тем не менее, у новой недвижимости есть некоторые преимущества. В том числе нотариальные пошлины, сниженные до 3% (против 8% в первом случае), освобождение от налога на недвижимость на 2 года и соответствие требованиям BBC (энергоэффективное здание).
Добейтесь успеха в аренде недвижимости.
Стать домовладельцем - все равно что стать владельцем бизнеса. У вас должна быть такая же предпринимательская жилка. Чтобы добиться успеха в инвестициях в аренду, вы должны заняться поиском подходящей недвижимости с хорошей доходностью и перспективами. И вам следует оптимизировать налоги и не довольствоваться базовой арендой, если вы можете выбрать лучший и гораздо более выгодный план: базовая или меблированная аренда (LMNP), долгосрочная или сезонная аренда (Homeaway), на свое имя или в SCI, Почему бы не облагать налогом старое в Денормандии или новое в Пинеле?
Итак, традиционная аренда недвижимости - это не волшебство, чтобы получить хороший доход, нужно вложить деньги и принять на себя некоторые риски (порча имущества, невыплата арендной платы, спад на рынке недвижимости и т.д.) И для того, чтобы сделать хорошие инвестиции, требуется время и навыки (администрирование, налоги, законы, DIY). Будьте осторожны, если вы берете пакетную аренду через администратора (как, например, LMNP для пожилых людей, студентов или отдыхающих через администратора, а не LMNP управляет этим самостоятельно), тогда есть риск больших разочарований, потому что коммерческая аренда длится несколько лет, а затем мы обнаруживаем, что наши руки и ноги связаны с менеджером.
В противном случае "пассивный" инвестор может обратиться к "бумажной" недвижимости, чтобы работать так же хорошо или даже лучше, затрачивая меньше времени и стресса. Как и на фондовом рынке, хорошее управление (или инвестиции в пассивные фонды и ETF-трекеры) будет работать лучше, чем средний инвестор.
Stone Paper Real Estate: Инвестируйте легко, делегируя полномочия
Сектор недвижимости "бумажного камня" - это семейство, объединяющее несколько видов инвестиций (с несколько варварскими названиями, о которых мы расскажем подробнее позже):
- REITs: гражданские инвестиционные компании недвижимости (за то, что они являются членами "супер LIC" и собирают арендную плату, занимая или нет);
- Краудфандинг в сфере недвижимости: краудфандинговые проекты в сфере недвижимости (предоставление займа застройщику и получение процентов как кредитор);
- SIIC: перечисленные инвестиционные компании недвижимости (чтобы стать акционером компании недвижимости и получать дивиденды).
SCPI: Станьте ассоциированным владельцем и собирайте арендную плату
Гражданские инвестиционные компании недвижимости (ГИКН) существуют уже более 40 лет. Существует около 200 различных SCPI, которые подразделяются на SCPI с высокой эффективностью, SCPI с приростом капитала и SCPI с освобождением от налогов. Как и в случае с обычной арендой недвижимости, в SCPI можно инвестировать, взяв ипотечный кредит.
На практике вкладчик может инвестировать в выбранный им ГКПИ, а управляющая компания управляет жилым фондом и платит за аренду. Выбор широк: SCPI, инвестированные в жилую недвижимость, офисные здания, магазины или отели, разнообразные ... во Франции и за рубежом. Как и обычная аренда недвижимости, это долгосрочная инвестиция, поскольку существуют амортизированные затраты на покупку (от 5% до 9% по данным SCPI, затраты, близкие к нотариальным сборам в обычной недвижимости). Станьте ассоциированным владельцем и узнайте адреса недвижимости, зная, что у SCPI могут быть сотни или даже тысячи партнеров, а стоимость недвижимости оценивается более чем в миллиард евро.
Средняя доходность SCPI в 2019 году: 5,60% (4,40% доходности + 1,20% переоценки цен). На практике вы можете инвестировать в SCPI в рамках страхования жизни или воспользоваться услугами специализированного SCPI-брокера.
Краудфандинг в сфере недвижимости: кредитуйте застройщиков и взимайте проценты
Краудфандинг означает "народное финансирование". Краудфандинг - это совместное кредитование и участие в реализации проекта. Таким образом, сберегатели действуют как банк, предоставляя кредит застройщику, у которого есть проект строительства или реконструкции. Инвестор становится кредитором и подписывает договор, чтобы получить оговоренное вознаграждение (годовой процент от 8% до 10%, в зависимости от проекта). Это инвестиция в недвижимость без затрат, в краткосрочной перспективе, так как работы обычно длятся от 18 до 24 месяцев с получением процентов в конце операции.
На практике краудфандинговая платформа выступает в качестве посредника между застройщиками недвижимости, желающими получить финансирование, и сберегателями, желающими вложить средства. Платформа проводит аудит и отбирает наиболее безопасные, по ее мнению, проекты для представления вкладчикам. Homunity - один из лидеров рынка, с 2016 года профинансировано почти 200 проектов. После регистрации на платформе мы получаем доступ к проектам, а инвестирование происходит очень быстро, в несколько кликов.
Средняя доходность краудфандинга недвижимости в Homunity в 2019 году: 9%. Для получения дополнительной информации (работа, налоги, хорошие практики инвестирования и т.д.)
SIIC: стать акционером компаний, занимающихся недвижимостью, и получать дивиденды
SIIC - это инвестиционные компании, также называемые компаниями по недвижимости. Вам, несомненно, известны торговые центры Unibail (Westfield) и Klepierre, или компания Icade, специализирующаяся на офисах и здравоохранении. Особенность SIICs в том, что они должны возвращать акционерам не менее 95% полученного дохода и 70% реализованного прироста капитала. Поэтому дивиденды, выплачиваемые акционерам, весьма щедры: обычно доходность составляет от 5% до 10%.
В отличие от двух предыдущих инвестиций в каменную бумагу, это инвестиция в фондовый рынок, поэтому для более опытных инвесторов существует определенная волатильность цен. Это долгосрочная инвестиция для акционеров, которые хотят вложить средства в сектор недвижимости с щедрыми дивидендами.
Преимущества бумажного камня.
SCPI, краудфандинг и SIIC - самые доступные и удобные инвестиции в недвижимость:
низкая стоимость входного билета (несколько сотен евро),
Эти инвестиции требуют меньше усилий по управлению (покупка товаров, продажа, обслуживание и управление арендой полностью делегированы), поэтому мы действительно получаем пассивный доход,
при этом обеспечивая лучшую диверсификацию и меньший риск ухудшения состояния и невыплаты дохода.
Приобретение основной резиденции.
Мы здесь больше не в семье инвестиций в арендную недвижимость, а в недвижимость для удовольствия. Мы не будем обсуждать покупку основного жилья (RP), потому что приобретение недвижимости не должно быть продиктовано только чисто финансовой логикой, но и некоторыми несколько иррациональными потребностями, например, действительно чувствовать себя как дома.
При этом существуют определенные предпосылки для покупки - лучше всего быть стабильным в профессиональном и личном плане и планировать покупку на срок более 8 лет, а не арендовать жилье. Учтите, что только нотариальные расходы составляют около 2 лет аренды и что арендодатель тратит на свое жилье больше, чем арендатор (налог на недвижимость, оплата труда и т. д.).
Эта статья была написана на французском языке Николя на avenuedesinvestisseurs