{"id":39349,"date":"2020-07-15T18:45:18","date_gmt":"2020-07-15T18:45:18","guid":{"rendered":"https:\/\/palmhills.com.do\/how-to-invest-in-real-estate\/"},"modified":"2020-07-15T18:45:18","modified_gmt":"2020-07-15T18:45:18","slug":"como-invertir-en-el-sector-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/palmhills.com.do\/es\/how-to-invest-in-real-estate\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo invertir en bienes inmuebles?"},"content":{"rendered":"
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\u00bfC\u00f3mo invertir en bienes inmuebles?<\/h1>\n<\/blockquote>\n

\u00a1Todo sobre el sector inmobiliario! Las sumas en juego son considerables, as\u00ed que no se lo pierda. Nuestro discurso no es necesariamente \"mainstream\", pero es objetivo y tendr\u00e1 una buena visi\u00f3n de conjunto. Sean cuales sean sus medios (financieros, pero tambi\u00e9n en t\u00e9rminos de competencias y tiempo disponible) y en funci\u00f3n de sus gustos y objetivos, sabr\u00e1 c\u00f3mo puede invertir en el sector inmobiliario. Y tendr\u00e1 lo b\u00e1sico para devorar despu\u00e9s<\/span><\/p>\n

El sector inmobiliario es uno de los pocos activos que pueden adquirirse a cr\u00e9dito, y ah\u00ed reside su principal inter\u00e9s. Porque, para construir y desarrollar su patrimonio, necesita optimizar las dos palancas: la capacidad de ahorro (para invertir en seguros de vida y en bolsa, en particular) y la capacidad de endeudamiento (para la inversi\u00f3n inmobiliaria). Por lo tanto, cuando se tiene poca capacidad de ahorro, la compra de la vivienda principal suele ser la \u00fanica forma de generar riqueza. Pero hay muchas otras soluciones de inversi\u00f3n inmobiliaria que vamos a comparar: con apalancamiento crediticio o no, en gesti\u00f3n activa (inmobiliaria de alquiler convencional) o pasiva (stone paper), inmobiliaria comercial o residencial.\u00a0<\/span><\/p>\n

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Comparaci\u00f3n de distintas formas de invertir en bienes inmuebles.<\/h2>\n<\/blockquote>\n

Los franceses que quieren invertir en el sector inmobiliario piensan generalmente en la inversi\u00f3n tradicional \"dura\" del alquiler. Pero existen otras soluciones para invertir en bienes inmuebles, empezando por la \"piedra de papel\": Las SCPI (Sociedades Civiles de Inversi\u00f3n Inmobiliaria para convertirse en propietario asociado de una participaci\u00f3n inmobiliaria y recibir alquileres), el crowdfunding (financiaci\u00f3n colectiva de proyectos inmobiliarios) y las SIIC (sociedades cotizadas de inversi\u00f3n inmobiliaria). Por lo tanto, presentaremos el panorama completo de la inversi\u00f3n inmobiliaria cl\u00e1sica \"f\u00edsica\" y en papel.<\/p>\n

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invertir en inmuebles de alquiler cl\u00e1sicos<\/strong><\/em><\/h2>\n<\/blockquote>\n

Cuando inviertes en propiedades de alquiler tradicionales, te conviertes en propietario con las responsabilidades que de ello se derivan para con los inquilinos. Y tienes derechos y deberes ante la ley. Hay que invertir m\u00e1s e invertir personalmente. Por tanto, usted es responsable de la compra de su inmueble, de la gesti\u00f3n del alquiler (visitas, inventario, regularizaci\u00f3n de cargas, juntas generales, etc.), de las declaraciones fiscales, del mantenimiento y de las obras. Y el riesgo (deterioro, impago de alquileres, vacaciones de alquiler, ca\u00edda del mercado local) est\u00e1 muy concentrado en comparaci\u00f3n con la piedra y el papel, a menos que sea bastante f\u00e1cil diversificar en varios edificios.<\/p>\n

El abanico de posibilidades es enorme: \u00bfalquiler vac\u00edo o amueblado? \u00bfExenci\u00f3n fiscal o no? \u00bfA trav\u00e9s de una sociedad (SCI) o por cuenta propia? Debe estar bien informado para hacer la mejor configuraci\u00f3n, la m\u00e1s adecuada a su situaci\u00f3n, porque la optimizaci\u00f3n fiscal es crucial para que su inversi\u00f3n inmobiliaria sea rentable.<\/p>\n

\u00bfAlquiler vac\u00edo o amueblado?<\/strong><\/em><\/h3>\n

Por defecto, si no elige un sistema fiscal, se queda corto. En este caso, salvo el terreno<\/a> d\u00e9ficit, los impuestos ser\u00e1n pesados. Fiscalmente, estamos sujetos a impuestos sobre una base de 70% de ingresos patrimoniales (debido a una reducci\u00f3n a tanto alzado de 30%), u opcionalmente sobre una base de ingresos patrimoniales menos gastos reales. Y tu tipo impositivo puede llegar hasta 45% de esta base, en funci\u00f3n de tu tramo impositivo marginal (TMI). Por no hablar de los 17,2% de las cotizaciones a la Seguridad Social que hay que a\u00f1adir. Por \u00faltimo, la inversi\u00f3n en alquiler \"por defecto\" est\u00e1 fuertemente gravada en Francia, hasta el punto de alcanzar un rendimiento neto cercano a 0% a menos que se optimice a efectos fiscales.<\/p>\n

Alquileres amueblados (estado LMNP) para eliminar el impuesto sobre los ingresos por alquiler<\/span><\/span><\/strong>\u00a0<\/span><\/h4>\n

El r\u00e9gimen fiscal de los alquileres amueblados es, en general, m\u00e1s atractivo. Se trata del nicho fiscal de alquiler amueblado no profesional (LMNP). En este caso, las rentas del alquiler se tratan como BIC (beneficios industriales y comerciales) con una fiscalidad m\u00e1s suave que la de las rentas b\u00e1sicas del alquiler de inmuebles. Fiscalmente, podemos elegir entre la reducci\u00f3n est\u00e1ndar (para tributar sobre la base 50% de los ingresos por alquiler) o los costes reales (\u00a1y obtener generalmente una base imponible de 0 euros al incluir la amortizaci\u00f3n!)<\/p>\n

En la pr\u00e1ctica, los alquileres amueblados ser\u00e1n adecuados para estudios y apartamentos de una habitaci\u00f3n en las grandes ciudades para alquilar a estudiantes y j\u00f3venes trabajadores. A cambio, hay que amueblar el apartamento, pero el alquiler ser\u00e1 un poco m\u00e1s alto que el alquiler simple (y los impuestos m\u00e1s permisivos). Adem\u00e1s, la gesti\u00f3n es m\u00e1s flexible: un a\u00f1o de contrato para el alquiler amueblado frente a 3 a\u00f1os para el alquiler simple.<\/p>\n

Invierta bien con LMNP amueblado llave en mano?<\/p>\n

No estamos hablando de LMNP administrado en una residencia de servicios para estudiantes, vacaciones o ancianos. Demasiado arriesgado, porque el contrato de arrendamiento suele estar garantizado durante 9 a\u00f1os por un gestor, pero luego \u00e9ste puede exigir obras o un alquiler m\u00e1s bajo. En cambio, una empresa especializada en inversiones de alquiler llave en mano puede aportar comodidad y un verdadero valor a\u00f1adido.<\/p>\n

Por eso, descubrimos Immocitiz, una empresa creada en 2012 que ofrece a los inversores inmobiliarios en busca de un apartamento con descuento<\/a> con trabajo para hacer un buen negocio (rendimiento generalmente superior a 6% netos). Para alquilar bien y con buenas perspectivas de plusval\u00eda, Immocitiz propone inmuebles en ciudades din\u00e1micas y con buen potencial en \u00cele-de-France, en Lille, Burdeos, Ru\u00e1n, Caen. En la pr\u00e1ctica, por 7,7% de gastos, Immocitiz re\u00fane todas las competencias para llevar a cabo un proyecto de alquiler rentable de la A a la Z:<\/p>\n